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Il rent to buy è uno degli ultimi contratti atipici che sta prendendo piede in Italia (già dal 2015 quando l’agenzia delle Entrate intervenne con la circolare 4/E del 19 febbraio 2015) e che ha i suoi picchi di utilizzo in momenti di crisi dell’edilizia collegate alla difficoltà ad ottenere mutui.

Introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), prevede che il proprietario (sovente il costruttore) mette a disposizione fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente dietro corresponsione di un canone che sarà in parte imputato a corrispettivo del trasferimento.

Dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile;
• la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale.
  La norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto.

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

Le parti sono tenute ad indicare nel contratto la quota dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini convenuti.

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

Il trattamento contabile da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.

Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato alla locazione. Mentre con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.

Per quanto riguarda l’imposta di registro se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di essa è soggetta ad imposta come se fosse atto distinto.

Nel periodo precedente l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, rileva, ai fini dell’imposta di registro:

• sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di un corrispettivo (una quota del canone);
• sia la quota di canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile.

La registrazione segue le stesse regole dei canoni, quindi in caso di mancato trasferimento della proprietà non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tali somme al conduttore. Tali somme riscosse in sede di registrazione del preliminare rimarranno definitivamente acquisite all’erario e costituiranno per il concedente una sopravvenienza.